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任意売却
仮に、あなたが住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返滞納してしまった場合、そのまま何もしないでいると、通常、やがて債権者（借り入れ先）が担保不動産の競売を申立てを行うことになります。
競売になったら、あなたの自宅は、あなたの意志とは関係なく売りに出されてしまいます。一番高い値段を付けた人が購入の権利を得ますが（これを「落札」と言います）、いくらで売れようと代金は全て借金の返済に充てられるため、あなたの手元には一円もお金が入りません。しかも、競売では、ほとんどの場合市場より非常に安い価格でしか売れないため、家を失った後もなお、たくさんの借金が残ります。また、引渡の時期は落札者の都合で決まるため、お子さんの学校の都合などがある方でも、否応なく退去させられてしまいます。このように、経済面だけでなく、精神面でも非常に負担が重いのが「競売」です。
そこで任意売却をオススメします。法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことで、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備が始められるのです。そこで、総合的に判断するとやはり、任意売却によって不動産を処分してしまった方が良いといえます。
手数料及び引越し費用に関しましても債権者との相談で配分案を決めますので実質、自己資金の負担は一切(0円)かからないように交渉いたします。
私ども、K's不動産事務所は過去の実績を基により良いご提案を致しますので安心してお問い合せ下さい。
こんな方が「任意売却」の”対象者”です!!
任意売却とは…？
任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。 競売だと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進んで行きますが、任意売却は競売開札になる前に、所有者の意志（任意）を反映させて進める事が可能です。知人に買ってもらいたいという場合や、住み続けたい場合、引越日に関して相談に乗ってほしいという場合などにも柔軟に対応する事が出来ます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
債権者としても、競売は手続きに時間がかかることや、実勢価格より回収額が低い可能性が高いなどの理由から、任意売却を選択するケースが増えてます。
任意売却では、売却代金の中から住宅ローンの他に税金（固定資産税、住民税等）の滞納や管理費等の滞納などの清算も出来ますし、諸費用なども認めてもらえます。
任意売却と競売の違い
| 任意売却 | 競売代行 | |
|---|---|---|
| 価格 | 実勢価格に準ずる価格で成約が見込める。 | 実勢価格の約50％相当額で成約する可能性あり。 |
| 残債 | 多くの返済が可能なので残債は少なく減ります。 | 多くの返済が見込めないので残債は多く残ります。 |
| 売却期間 | 相当の販売活動期間が可能です。 | 1週間の入札期間で決定。 |
| 引越時期 | 協議の上で計画的に引越できます。 | 最悪の場合は強制退去になります。 |
| 引越費用 | 債権者から認めてもらえます。 | 引越費用は出ません。 |
| 情報公開 | 入札公告の情報公開を避けることが可能です。 | 裁判所HP等に競売入札情報として情報公開されます。 |
| 費用負担 | 税金・管理費等の費用を売却代金から認められます。 | 税金・管理費等の費用は認められません。 |
任意売却の流れ
- 住宅ローン等の支払いが滞納またはストップしてしまう。または、競売開始決定通知が届く。
- 返済状況や諸問題の確認をした上で、所有者の希望に沿った企画・立案を提案します。
- 企画・立案を実行していくために、契約を締結します。契約時に費用は発生しませんので無料です。
- 利害関係者の確認、不動産の診断などの調査業務を行い適性診断を実施します。
- 利害関係者の確認、不動産の診断などの調査業務を行い適性診断を実施します。
- 売買契約を締結して引越が終わったあとに決済を行います。この日に売却代金を返済して競売の取下げが完了します。
任意売却の費用
任意売却の場合、売却手数料は物件価格から必要費用として認めてもらうことが出来ます。
そのため、所有者が売却手数料を準備する必要はございませんのでご安心ください。
任意売却の可能期間
任意売却の可能期間は競売の開札期日の前日まで可能です。しかし、債権者は早期段階での解決を目的としてますので現実的には開札期日の前日まで時間を猶予してもらう事は大変困難になってきてます。
債権者によっては、競売を申し立てた後の任意売却は受け付けない事もあります。
また、診断・調査や調整活動に十分な時間を要しますし、落ち着いて解決する時間を確保するためにも返済が苦しくなったときなどの早期段階でご相談いただくことをお薦めします。
任意売却後の残債について
任意売却後の残債はなくなるわけではありませんが、債権者側も不動産を売却して返済したことを十分考慮して相談の上で返済方法を決定して行きます。
収入状況や勤務形態、または債権者の査定方法によって変化しますが、一般的には生活状況報告書を作成して月額返済可能額を算出して返済していきます。返済期間の基準を2〜3年間前後に査定している債権者もいるので、月額返済額×2年＋αで残りの残債免除を検討してくれることもあります。
こんなとき任意売却はできるのか？
不動産名義人が行方不明であったり、認知症であったりしたときには本人が契約行為を行うことができません。
このような場合は一定の法的申請を行うことで、第三者が契約行為を行うことができるようになるために任意売却が可能になります。
契約行為が可能になるまで2〜3ヶ月の時間を要することになりますので、早期のご相談をお薦め致します。
