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土地活用の種類と特徴

等価交換について

等価交換の仕組みで建物建築

少ない金銭負担で、新築建物付土地に

土地に建物を建てた上で、売却する方法です。ただし、建物の建築資金を用意する必要はありません。「有効活用できる土地だが、リスクをとるのが不安」という方に向いています。

等価交換の仕組み

土地を提供して、その土地に建物を建て、地主様は建物のうち「提供した土地に見合った分」を取得する方式です。具体的には、
(1)土地を不動産会社に売却する
(2)不動産会社はその土地にマンションを建てる
(3)土地の売主は、建ったマンションの一部を取得する
という形になります。実際は、建物を取得する際に「土地の共有持分」も取得することとなるので「土地を提供し、建物の一部プラス土地の共有持分を取得する」こととなります。

図説1

等価交換のメリット・デメリット

等価交換のメリットとは?

資金がなくてもリスクを負わずに有効活用できます

「活用されていない土地があるのでマンションでも建てたいが、多額の借入をするのは不安」という声をよく聞きます。
そういう場合、等価交換を使えば、借入が発生しません。

自分の住まいを確保しながらの土地活用

「親と子と三代で住んでいたが、親は亡くなり、子供も独立したため、夫婦だけで住むには土地も家も広すぎる」ということもあるでしょう。こうしたケースでは、等価交換は有用です。土地と引き換えに取得した建物を、一部は自分たちの居住用として使い、一部を賃貸として収入源にすることができます。

譲渡税の優遇措置あり

単純に「土地を売って建物を建てる」ケースでは、土地売却にかかる譲渡税があるので、建物に回せるお金は少なくなります。しかし、等価交換の場合は買換え特例(立体買換えの特例)が使えるので、譲渡税が繰り延べられます。

将来の遺産分割が簡単

「唯一の財産が土地であり、将来の遺産分割が難航しそうだ」という場合、等価交換を使って土地を建物に変えておくことで、分割が容易になります。

図説2

等価交換のデメリットとは?

土地を手離しますので、慎重な検討が必要

建物取得分に応じた「共有持分」は得られるものの、土地の所有権は事実上失われます。先祖代々受け継がれてきたような土地の場合、抵抗があるかもしれません。

賃貸での収益性はやや劣る

取得した建物は、自己使用してもいいですし、賃貸して家賃を得ても構いません。 ただし、一般の「ワンルーム投資」などと比べると、収益性はやや見劣りします。 土地と交換して得た建物ですので、税務上は「土地」として扱われます。 ただし、新たに取得した建物の取得価額は元の土地の取得価額を引き継ぐため、一般的に減価償却費の金額は少額になります。

二重の価格査定

土地を手離してまで得た建物ですので、「少しでもいい条件のスペースを」「より広く持ちたい」と考えるのが当然です。 しかし、得られる建物は「手離す土地の価格査定」と「新たにできた建物の価格査定」の両方を経て、決定されるものです。 どちらか一方でも納得できない部分があると、満足のいく結果が得られません。

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