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土地活用の種類と特徴
駐車場経営について
駐車場経営も差別化の時代
駐車場経営にも多様な種類
一口に「駐車場経営」と言っても、さまざまな種類があります。周辺環境や面積、地形、さらには土地活用の目的も含めて検討する必要があります。
- ■駐車場の種類
- 駐車場には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」があります。
平面駐車場は、一般的な駐車場で、アスファルト舗装を行ったもの、屋根付のもの、シャッター付のものなどがあります。
立体駐車場は「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれます。機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つにさらに細分化されます。
- ■駐車場のタイプ別比較
- それぞれのタイプの駐車場には、以下のような特徴があります。 「収益拡大を目指すか」「他の活用法を固めるまでの“つなぎ”とするか」など、状況に合わせた選択が必要になります。
| タイプ | 特徴 | |||
|---|---|---|---|---|
| 平面駐車場 | 一般的な平置き式駐車場。いわゆる青空駐車場が多い。 | 初期コスト・維持管理コストが安い。 | ||
| 立体駐車場 | 自走式駐車場 | 所定の場所まで自ら運転するタイプ | 維持管理コストが安い。プレハブ式にすれば初期コストも抑えられる。 | |
| 機械式 駐車場 | 垂直循環式 | 垂直に配列された多数の運搬機が循環移動するタイプ | 初期コスト・維持管理コストとも高いが、多くの収入が見込める。 | |
| 多層循環式 | 多数の運搬機を2層以上に配列し、循環移動するタイプ | 初期コスト・維持管理コストとも高いが、多くの収入が見込める。ビルに付帯する形が普通。 | ||
| エレベーター式 | 自動車収納スペースにエレベーターを組み合わせるタイプ | 垂直循環式・多層循環式に比べれば、コストは低く抑えられる。 | ||
| 多段式 | 駐車スペースが2〜4段になっていて、上下左右に車を移動させて格納するタイプ | 初期コスト・維持管理コストが比較的安い。 | ||
工夫次第で収益拡大可能
駐車場経営は、ややもすると「安易な」活用法と受け止められがちですが、「有人管理によるサービス向上」「空きスペースの生じる時間を極小化した高効率経営」など、差別化の要素は意外に多いものです。 「近隣の駐車場と提携し、どちらかが満車の時に融通を行う」「利用者が車を使う時間に、別の利用者に駐車してもらい、スペース以上の契約車数を実現する」といった実例もあります。 いずれにしても、初期投資が少なくて済む分、経営効率を高めることで「ローリスク・ハイリターン」を実現できる可能性もあります。
駐車場経営のメリット・デメリット
駐車場経営のメリットとは？
少ない初期投資
平面駐車場の場合、初期投資ゼロでの活用も可能です。立体駐車場の場合は充実した設備が必要となるケースもありますが、建物を建てる方法に比べれば、投資額は大きく抑えられます。
転用や更地への復帰が簡単
ロードサイド店舗で事業用借地権契約を結んだ場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んだ場合、「借地借家法」により、他の用途への転用は困難になります。 しかし駐車場は借地借家法の適用対象外なので、事前の通告のみで、利用者を立ち退かせることができます。したがって、売却やマンション建設、相続税における物納など、他の活用法への転換も簡単です。逆に言えば、駐車場として使うことによって、多様な選択肢を残したまま、収入を得ることができます。
駐車場経営のデメリットとは？
税制上のメリットは少ない
建物を建てる場合と違い、税制上の優遇措置はほとんどありません。
- ■固定資産税は更地評価
- アパート・マンション用地と違い、「住宅用地」にはなりませんので、固定資産税や都市計画税の軽減がありません。東京都の場合、住宅用地のほぼ6倍になります。
- ■相続税評価も更地と同じ
- 相続税評価においても、「自用地評価」（更地と同じ評価）となります。「貸宅地」や「貸家建付地」による評価減は受けられません。 「小規模宅地の評価減」も「200m2まで50％」に抑えられます。ただし、立体駐車場の場合、「特定事業用宅地」として「400m2まで80％減」が適用されるケースもあります。
- ■所得税負担が大きい
- 自走式駐車場や、多段式駐車場は「建築物」となり、建築基準法の適用を受けます。 したがって、「用途地域制限」により、住宅地での設置が認められない可能性もあります。
立体式駐車場には注意が必要
- ■法令上の制限
- 駐車場には、大きく分けて「平面駐車場」と「立体駐車場」があります。
平面駐車場は、一般的な駐車場で、アスファルト舗装を行ったもの、屋根付のもの、シャッター付のものなどがあります。
立体駐車場は「自走式駐車場」と「機械式駐車場」に分かれます。機械式駐車場は、「垂直循環式」「多層循環式」「エレベーター式」「多段式」の4つにさらに細分化されます。
- ■転用や更地復帰のコスト
- 「更地への復帰や、他への転用が簡単」というのが駐車場経営のメリットですが、初期投資が比較的大きくなる立体駐車場の場合、転用時に投資額が回収できていなかったり、解体に多額の費用がかかったりすることがあります。
