土地活用の種類と特徴　アパート・マンション経営

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土地活用の種類と特徴

アパート・マンション経営について

アパート・マンション経営で安定的家賃収入

事前の計画と賃貸開始後の管理がポイント

アパートやマンションのような、「賃貸住宅」経営は、超低金利下の昨今、有力な投資対象として注目されています。税制面でのメリットもあることから、一つの「ブーム」となりつつあります。
こういった需要増加に対応して、大手業者はアパート・マンション建設に力を入れるようになり、供給戸数はバブル期と並ぶ高水準まで達しています。

■綿密な事前計画策定が必要: アパート・マンション経営を始める人が増えていますが、残念ながら成功につながっていない例も数多く見受けられます。
当然のことながら、家賃収入が予定を下回ると計画に狂いが生じます。賃貸開始後に発生するコストもいろいろあります。コストをまかなえる家賃収入が得られるかどうか、また、家賃収入を確実に得るためにはどういった住宅を建てればよいか、といった部分をしっかり固めておくのが成功のカギです。

事前に確認する事項: ・投入できる自己資金は？; ・借入金の規模、返済期間の希望は？; ・デザインや間取りに対する「こだわり」は？

立地および需要の分析: ・利便性はどの程度か？（駅からの距離、周辺施設）; ・法令上の制限をクリアしながら建てられる規模はどの程度か？; ・周辺の賃貸住宅の動向（賃貸住宅の数、空室状況および賃料の相場）

企画・設計: ・ターゲットとする顧客層は？; ・ターゲットにふさわしいデザインや設備は？; ・予想される建築コストと賃料収入のバランスはとれるか？

事業計画策定・施工: ・具体的仕様の確定; ・事業プラン（収支計画、工事日程）の確定

■賃貸開始後の対応課題: 賃貸開始後も、
・建物のメンテナンス
・設備の修繕
・家賃収納
・入居者とのトラブル対応
・空室リスクへの対応、入居者募集

アパート・マンション経営のメリット

収入の確保も望め、相続税対策効果も高い

軌道に乗れば安定収入

入居率が安定し、借入金の返済が少なくなれば、コストを大きく上回る収入を得ることができます。
長期に渡り得られる収入なので、老後の生活資金や、相続発生後のご家族の生活資金を確保することができます。

税制上のさまざまな優遇措置

固定資産税や相続税、さらに所得税に至るまで、さまざまな優遇措置が受けられます。

■固定資産税は6分の1: アパート・マンション用地は「住宅用地」ですので、固定資産税や都市計画税の軽減があります。東京都の場合、土地の課税標準が更地や駐車場と比べ6分の1になります。建物部分についても、新築の場合、一定の軽減措置が採られています。

■相続税対策：節税効果: 相続税評価において、アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの約5～6割になります。その差額分､節税が図れます。

図説1

■相続税対策：納税資金確保: アパート･マンション経営で得られる家賃収入を蓄積することにより、相続が発生した場合の“納税資金”を確保することができます。
蓄積された納税資金も相続財産ですので、相続税そのものは増えていきますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まります。

■所得税の節税: 経営開始当初は、損益収支が赤字になることが多いです。この赤字は他の所得と通算できますので、結果、課税所得が少なくなります。もちろん、「税金が減っても損失が発生しては意味がない」のですが、「減価償却費」によって損失が出た場合は、実際の現金収支はプラスとなっており、純粋な「節税」となります。

図説2

根強い賃貸需要

近年の「賃貸住宅ブーム」は、「他に有効な投資対象がない」という、「消極的な理由」で盛り上がってきた部分もあります。しかし、単なる一時的な「ブーム」ではなく、賃貸需要を盛り上げる構造的変化が起こっていることも事実です。従来は、「賃貸住宅は持ち家を持つまでの仮住まい」という意識がありました。しかし「土地神話」が崩壊し、「不動産を持つこと」の優位性が下がり、質さえ良ければ、賃貸住宅に住み続けてもよいと考える人もいます。この流れは、これからアパート・マンション経営を行うにあたっての「追い風」となります。

アパート・マンション経営のデメリット

競争の激化や空室リスクなどのデメリットも多い

法令上の制限に注意

建築基準法・都市計画法による建ぺい率・容積率の制限、斜線制限など、建物の広さや高さにはいろいろな制限があります。賃貸住宅の場合は特に、大勢の人が一同に住むものなので、「災害時の安全性」という部分で規制は厳しくなります。各都道府県の条例なども加わり、結果、「賃貸に回せる面積が意外に少ない」ということもありえます。

図説3

競争の激化

近年の超低金利で、マンションを購入して賃貸することが「有効な投資方法」として注目されるようになりました。数年にわたる都心部での地価下落もあいまって、大手業者が都心部でのマンション建設に力を入れるようになっています。したがって、賃貸住宅の「供給」が増えており、「競争」が激化しています。

避けがたい空室リスク

どんなにいい物件でも、ある程度の空室は出るものです。１年のうち１ヶ月空室になるだけで、8.3％の収入減になってしまいます。しかも近年の「競争激化」により、空室リスクは高まっています。「満室」を想定して資金計画を組むと、後で資金繰りが厳しくなることもあります。

意外に多い支出項目

管理費や修繕費など、「ランニングコスト」がかかります。一般に、賃料収入の10～20％がこれら費用に充てられてしまいます。建設資金を借入でまかなった場合は、当然、元利返済負担があります。賃料収入の半分以上が消えてしまうことも珍しくありません。これ以外にも、固定資産税や所得税などがあります。家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が８％ぐらいあっても、手残りで見た利回りは１％程度、ということもありえますので注意してください。

転用が困難

アパート・マンション建築に当たり、多額の借入が生じるのが普通です。借入完済以前に、土地を他の用途に転用するのは基本的に不可能になります。借入の返済期間は長期に及びますので、その間、土地の用途が限定されることになります。また、「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、「立ち退かせて住宅を解体する」のは非常に難しいです。場合によっては、多額の「立退料」が発生することもあります。

売却損の可能性

将来、投資資金を回収する際、土地建物を売却することになります。しかし、建物については、使用に伴う「減価」がありますので、売却損が出る可能性があります。家賃収入と建築価格を比較した「利回り」は、確かに一般の金融商品を上回りますが、大きな売却損が出てしまうと、トータルでの利回りも下がります。これを避けるためには、毎期の修繕費計上や数年ごとの大規模リフォームが必要になりますが、これによっても収益性は下がります。