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土地活用の種類と特徴
ロードサイド店舗運営について
立地を活かしてロードサイド店舗運営
幹線道路沿いの広い土地に最適
一定の広さを持った土地であっても、駅から遠い場合はアパートやマンションを建てても入居率が悪い可能性があります。しかし、幹線道路に面した、いわゆる「ロードサイド」の土地であれば、駐車場のついた大型店やファミリーレストランなどを誘致する形態は有望です。
建物賃貸のパターンと土地賃貸のパターンあり
ロードサイド店舗をつくる形態としては、
1．地主様の名前で建物を建て、その建物を賃貸するパターン
と､
2．土地を貸して、テナントが建物を建てるパターン
の2種類があります。
建物を建てるパターンはさらに、
1（1）建築資金を地主様自らが調達するパターン
1（2）テナントが「建設協力金」という形で資金を拠出するパターン
に分かれます。
実務的には、建設資金の一部は地主様が調達し、残りをテナントからの建設協力金でまかなう「併用方式」も多く採られます。
- ■1（1）地主様が自ら調達するパターン
- 地主様が金融機関から資金を借り受け、その資金で建物を建てます。 地主様はテナントから賃料を受け取り、その中から金融機関への元利返済を行います。
- ■1（2）建設協力金方式
- テナントから「建設協力金」を預かって、それを建設資金に充てます。 預かった建設協力金は、賃料と相殺する形で少しずつテナントに返還していきます。利息はつかないケースも多く、その場合は、地主様自ら資金調達する場合より負担が小さく済みます。
- ■2 事業用借地権方式
- 地主様の資金負担を最大限抑えた方法として、「事業用借地権を設定して土地を貸す」方法があります。事業用借地権は「定期借地権」の一種で、10年以上 20年以下の期間を設定して、土地を貸す契約です（契約終了後は、土地は更地として返ってきます）。建物を建てるのは借地権者であるテナントですので建築資金を用意する必要はありません。
ロードサイド店舗のメリット・デメリット
ロードサイド店舗運営のメリットとは？
駅から遠い土地でも成立するビジネス
駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない部分がありますが、ロードサイド店舗は車での来店を見越していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。
高い収益性
地域によって多少違いはありますが、アパート・マンションやオフィスビルと比べて高い賃料が得られます。
管理の負担が小さい
アパート・マンションの場合、建物の修繕や維持管理を行わなければならないことがありますが、ロードサイド店舗の場合、建物の「管理区分」をテナントに割り振る方式が一般的です。地主様の管理業務の負担はほとんど生じません。
ロードサイド店舗運営のデメリットとは？
初期投資資金が大きい
建物を賃貸する方式の場合、建物の建築資金を調達しなければなりません。 ほとんどの場合借入が必要になりますので、元利返済により最終手残りは減少します。
「撤退リスク」がある
テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。 そのテナントに合わせた建物になっていることが多いので、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になったりします。
- ■建設協力金を使ってリスク回避
- 事業用借地権方式であれば、初期投資が不要ですし、基本的に中途解約もされません。 その意味で、「経営リスク」はほとんどないのですが、収入が「地代」となりますので、賃料に比べ大幅に少なくなります。土地の「収益力」が活かされない可能性があります。
事業用借地権方式は収益性に難
事業用借地権方式であれば、初期投資が不要ですし、基本的に中途解約もされません。 その意味で、「経営リスク」はほとんどないのですが、収入が「地代」となりますので、賃料に比べ大幅に少なくなります。土地の「収益力」が活かされない可能性があります。
